不動産問題
借金問題家賃の滞納にお悩みの方（土地・建物明渡請求）
滞納家賃の回収に軸を置くのか立ち退きを優先するのかはなかなか難しい問題です。当事務所では依頼人の希望を優先しますが、一般的には、速やかに立ち退いてもらって新しい借り主を探した方が、大家さん側の経済的メリットにつながるようです。
仮に、裁判で建物明渡しを認める判決がなされたとしても、それで喜ぶのは早計です。勝訴判決をもらえば、自発的に出て行かない場合に明渡しの強制執行が可能とはなりますが、強制執行に要する費用はいったんは大家の負担になります。普通の引っ越し業者では強制執行による家財の搬出作業等をスムーズに行うことが難しいため業者に依頼することが通常であり、費用も割高になる傾向にあります。ですから、なるべく自発的に速やかに退去してもらうよう話をまとめるのが、弁護士の「腕の見せどころ」ということになるでしょう。
不動産の共有を解消したい方（共有物分割）
自宅を共有している場合、親族のひとりが住み続け、あたかも自分持ち物のように考えているケースは多々あります。不法に占拠しているわけではないので、明渡しを請求することも困難です。そこで、以下に挙げる3つの方法から、もっとも適切な解決策を模索していくことになります。
換価分割
不動産を売却し、その代金を共有者で分けます。
現物分割
土地など可分できる不動産は分割が可能で、共有者各人が一定の土地を単独で所有するようにすることが可能です。もっとも、誰がどの部分をもらうか、共有者間の調整に神経を使います。
代償分割
分割は行わず、住んでいる側がそのほかの共有者に対し、何かしらの対価を支払います。
賃料が不適切だと感じている方（賃料減額増額請求）
賃料を変更する際には、借り主と貸し主の双方による合意が必要です。一方から拒否の意思が示されれば、その時点で現状の契約が継続されます。ただし、昭和の時代から続いているような実態に見合わない賃料であったり、再開発などで土地の価格が上がったりした場合には、例外として賃料の増額が認められることがあります。
賃料改訂についてお困りの時は、弁護士へご相談ください。
隣人トラブルにお悩みの方（隣地所有者との紛争）
昔から続く下町などの一部には、境界杭がないケースが散見されます。仮に残っていたとしても、地震などによって動いたことにより、トラブルとなった事案もあります。問題となる境界線が、仮に幅5センチメートル、長さ10メートルだとした場合、1平方メートルあたり100万円の路線価だとすると、50万円分の違いが生じてしまうのです。
こうしたトラブルは、個人同士で決められないことが多いようです。土地に接している道路は公のものなので、変更を加える場合には、役所が立ち会う必要があります。不動産を新たに購入する場合は、土地の境界がどうなっているか必ず確認して下さい。仲介の不動産業者が付いている場合は、境界についてきちんと説明を受け、売買契約までに現地に行って境界を確認した方がよいでしょう。
借地権をお持ちの方（借地非訟）
家屋の大規模修繕には、大家側の承認が必要です。このとき問題となるのは、大家側が借地契約の終了を望み、修繕を認めないようなケースでしょう。他方で、行政は、地震が相次いだことにより、耐震化を勧める各種補助などを行っています。耐震補強が大規模修繕にあたる場合もありますので、大家側とトラブルになる可能性があります。
当事務所では、大家側と住んでいる側双方のご希望を聞いた上で、その間を取り持ちます。一般的には、金銭と引き替えに補強を認めてもらうことが多いようです。借地契約の当初は、人間関係が良好であったはず。袋小路に陥り仲が悪くなる前に、早めの解決を心がけてください。
ケーススタディー
【ケース1】家屋を建て替えようとしたら、接道義務違反と言われてしまった。
【結果】
隣接する土地所有者と金銭的な解決を図り、2メートルの接道部分を確保した。
【ポイント】
不動産売買では、図面に記されているものと現状が同じかどうか、必ず現場確認をするようにしてください。悪徳な不動産会社が、公道に接している部分が2メートルに満たない土地であるにもかかわらず、それを告げずに販売しているようなこともあるようです。ここでは、不動産を購入する際に気をつけるべきことを、いくつか例示しておきます。
・隣地との境界がはっきりしているか
・土地が公道に接していないときや公道までの通行が困難な場合、通行をどう確保すべきか
・何か問題のあるものが埋まっていないか、産業廃棄物についての規制に抵触しないか
・都市計画法など種々の法令により、利用方法に制約が課されていないか
・土地の地目が目的にかなっているか、農地に家屋を建てようとしていないか
・建物のみを購入する場合、どのような敷地利用権があるのか
・購入しようとしている建物が違法建築ではないか、耐震性はどうか
ほかにもさまざまなリスクが考えられるでしょう。当事務所では、現地調査を行った上で、適切な報告をいたします。
【ケース2】アパートを新しく借りたが、初回の家賃を支払い忘れ、大家から退去を求められている。
【結果】
1回の未払いでは信頼関係が破壊されたとまではいえないため、未払い分の賃料を速やかに支払った上で、退去には応じない旨を大家に伝えて、大家に納得してもらった。
【ポイント】
賃料不払いなどを理由として退去を求めるには、賃貸借契約を解除することが前提となります。これには、「貸主と借主の信頼関係が破壊されていること」が要件となり、長期間家賃を払わないような場合、賃貸借契約の解除が認められます。しかし、今回のようなケースでは、「信頼関係の破壊」には至っていないと考えるのが通常でしょう。
【ケース3】家賃を半年以上払ってくれない借り主に対し「退去して欲しい」と言ったが、全く応じてくれない。
【結果】
近い将来、家賃が支払えるような見込みがあったため、具体的な家賃支払計画を作成して大家の了解を得たため、引き続き住み続けることが可能となった。
【ポイント】
大家側としては、長期間の家賃滞納については、以下の手順で進めるのが一般的です。
① 退去を願うか継続するかを、大家側で決断する。将来的に家賃支払能力が回復する見込みあれば、継続するのも選択肢としてありえます。
② 退去願うと決断した場合は、当事者同士の任意交渉で円満退去を図る。
③ 円満に退去していただけない場合は、裁判所に調停を申し立てて和解による円満退去を図る。調停による解決が困難な場合には、訴訟を提起して明渡しの判決をもらう。
④ 明渡しの判決が確定すれば強制執行が可能になるが、それなりのコストと手間がかかるため、さらに任意交渉で自主的な退去を促す。
⑤ それでも自主的に退去していただけないようであれば、強制執行により退去させる。
